בג"צ 3956/92 ואח' - מקור הנפקות וזכויות בע"מ ואח' נגד ראש הממשלה ואח'
*הפקעת מקרקעין להקמת שכונה כאשר הבעלים טוענים שהם יכולים להקים את השכונה(העתירות נדחו).
א. נושא הדיון בשלוש העתירות מתייחס להפקעת שטח של כ-1850 דונם המצוי בגבולההדרומי של ירושלים, באיזור הידוע כהר חומה (להלן השטח המופקע). באפריל 1991 חתםשר האוצר על הודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) שהשטח המופקעדרוש לצרכי ציבור למטרת הקמת שכונת מגורים בירושלים. העותרים תוקפים את החלטתשר האוצר. בעמדת כל העותרים, פרט לעותרת, חלה תפנית כאשר הסכימו לקבל פיצוימהמדינה. עתירת העותרת נדחתה.
ב. לעותרת זכויות לרישום בעלות על שטח של 563 דונם. לטענת העותרת יכולים בעליהקרקעות עצמם לקיים את הבנייה ולמלא את הצורך הציבורי שבגינו חתם שר האוצר עלצו ההפקעה. ברם, עפ"י תשובת המשיבים אין העותרים בעלים של שטח מספיק, היינוכ-1,800 דונם, הדרושים למיצוי כל הפוטנציאל הקרקעי באיזור. עפ"י סעיף 3 לפקודה,הסמכות המוקנית לשר היא רחבה ולא בנקל יתערב בה ביהמ"ש. עם זאת ככל שהוקנתה לשרהאוצר סמכות רחבה לעניין הפקעה לצרכי ציבור, עדיין מסורה לבג"צ הסמכות לבחון אםאמנם ההפקעה דרושה לצורך השגת המטרה.
ג. עוד קודם חקיקת חוק יסוד: כבוד אדם וחרותו, (להלן: חוק היסוד), הוכרהבמשפטנו זכות הקניין כאחת מזכויות היסוד שאין לפגוע בה ללא הוראה מפורשת בדין.בסעיף 3 לחוק היסוד נקבע, שאין לפגוע בקניינו של אדם. הפקודה נחקקה קודם חקיקתושל חוק היסוד והוראות הפקודה שרירות וקיימות בלי צורך לבחון את תקפותן. אךמשעוגנה זכות האדם לקניינו בחוק יסוד כנורמה חוקתית, יש לפרש כל נורמה משפטית,בחקיקה ראשית ובחקיקת משנה, לאור מעמדה העל חוקי של זכות האדם לקניינו, כמוהכשאר זכויות יסוד שקנו להן מעמד חוקתי. העובדה שיש בהפקעה פגיעה קשה בזכות האדםלקניינו צריכה להיות לנגד עיני ביהמ"ש בבואו לפרש את הוראות סעיף 3 לפקודהולבחון אם ההפקעה אכן דרושה כדי להגשים אותו צורך ציבורי לשמו מבוצעת ההפקעה.
ד. על רקע התשתית הנורמטיבית האמורה שקל בג"צ את האפשרות שמא ניתן ע"י איחודמשאבים של בעלי הקרקעות במתחם הר חומה להבטיח בניית השכונה על ידם. הוצע לבאיכח הצדדים לבוא בדברים ולנסות לבחון האפשרות שפרוייקט שכונת המגורים יבוצע בשטחגדול מתוך השטח המופקע ע"י העותרים בשלוש העתירות. התנהל בעניין זה משא ומתןוהמדינה הסכימה לבוא לקראת העותרים. העותרים לא הצליחו להגיע להסכמה בינם לביןעצמם על ביצוע משותף של הפרוייקט. פרט לעותרת, הגיעו העותרים האחרים למסקנהשאין אפשרות לפעול ביחד עם העותרת וכי אין מנוס מהפקעת זכויות הבעלות לשם הקמתהשכונה. משכך הוא המצב לא נותר אלא לדחות את העתירה.
(בפני השופטים: המשנה לנשיא ברק, גולדברג, אור. החלטה - השופט אור. עו"דאיתן גבע לעותרות, עוה"ד דן אבי יצחק, ישראל עזריאלי, גבריאל שפר ויצחק ננרלעותרים האחרים, עוה"ד עוזי פוגלמן, ש. רובין ואברהם הללי למשיבים. 22.12.94).
בג"צ 5009/94 - מטראל בע"מ נגד מועצת הרבנות הראשית ואח'
*מתן "אישור כשרות" של הרבנות ליבואן של בשר שמייבא גם בשר לא כשר(העתירה נתקבלה).
א. העותרת עסקה בעבר ביבוא בשר לא כשר. לאחרונה נתקבל בכנסת חוק יבוא בשרקפוא (להלן חוק הבשר). חוק זה קובע כי "לא ייבא אדם בשר אלא אם כן קיבל לגביותעודת הכשר". לפי החוק, תעודת הכשר תינתן ע"י מועצת הרבנות הראשית. סעיף 3 לחוקהבשר דן במתן רשיונות לבשר לא כשר במתכונת שהיתה נהוגה לפני שחוקק חוק הבשר.באוגוסט 1994 התפרסמה הודעה מטעם משרד המסחר והתעשיה בדבר "הצעות לייבוא בשרכבשים קפוא וכשר". עפ"י ההודעה מי שמעוניין לקבל רשיון ייבוא חייב להגיש לרשות
המוסמכת בקשה בצירוף אישור כשרות מטעם הרבנות הראשית. האישור העקרוני מהווהאישור כי על פני הדברים ניתן יהיה לקבל בעתיד תעודת הכשר. העותרת ביקשה מהרבנותאישור כשרות עקרוני כאמור, אך לא ניתן לה אישור כזה. עמדת הרבנות היא שהואילוהעותרת מייבאת גם בשר לא כשר, אין ליתן תעודת הכשר לבשר אחר שהיא מייבאת, באשראין היא נאמנה על כשרותו. לטענת העותרת היא מבקשת לייבא את בשר הכבש הקפואממפעל באורוגואי שהרבנות מקיימת שם השגחה ואשר ממנו מייבאים יבואנים אחרים אתהבשר. היא הבטיחה כי לא יהיה לה כל גישה לבשר עד לייבואו ארצה ויהיה תחת הפיקוחהמלא של הרבנות. העתירה נתקבלה.
ב. חוק הבשר קובע, כאמור, כי "לא ייבא אדם בשר אלא אם כן קיבל לגביו תעודתהכשר". המילה "לגביו" מתייחסת לבשר, כך שתעודת ההכשר צריכה להיות לבשר ולאליבואן. לא אישיותו וכשרותו של היבואן היא החשובה, אלא כשרותו של הבשר. אם ניתןלהבטיח שהעותרת תייבא רק בשר כשר וכי במועד הגעתו של הבשר ארצה יהיה בחזקת כשרשניתן יהיה לתת לגביו "תעודת הכשר" יצטרכו לתת תעודת הכשר לבשר. לפיכך, עלהרבנות לתת לעותרת אישור עקרוני כנדרש ועל הרשויות המוסמכות לתת לעותרת רשיוןיבוא. באשר להתערבות בשאלה כיצד על הרבנות לנהוג - הסמכות ליתן תעודת הכשר לבשרמיובא הוקנתה לרבנות מכח חוק שחוקק ע"י הכנסת. חוק זה הקנה לה מעמד של רשותמוסמכת שחלים עליה כללי המשפט המינהלי.
(בפני השופטים: אור, מצא, גב' דורנר. החלטה - השופט אור. עו"ד יעקב קציןלעותרת, עו"ד יהודה שפר למשיבים. 25.12.94).
רע"א 1260/94 - תמר בן חיים נגד אבי חן בע"מ ואח'
*התערבות בפסק בורר שהותנה כי יפסוק לפי הדין המהותי. *האם "ריבית מופרזת" נוגדת את תקנת הציבור כשאינה בלתי חוקית(הערעור נתקבל).
א. המבקשת עוסקת במתן הלוואות בריבית. בעלה של המבקשת (עו"ד בן חיים) מסייעלה בניהול עסקיה ומייצג אותה במגעים עם הלווים. בשלהי 1991 נזקק המשיב 2 (להלןהמשיב) לכספים לצורך ניהול עסקיו במסגרת המשיבה 1 (להלן: המשיבה). הוא פנהלעו"ד בן חיים והוסכם ביניהם על מתן הלוואה של 70,000 ש"ח. להבטחת החזר ההלוואההציע המשיב את ערבויותיהם של בנו ובתו (המשיבים 3 ו-4 - להלן: המשיבים). משעלתהאפשרות שהמשיב ישוב ויפנה בבקשות הלוואה נוספות, ניסח עו"ד בן חיים מסמכיםאחדים למיסוד קשר חוזי נמשך בין הצדדים. מסמכים אלה כללו שטר משכון והסכםהלוואה וכן שלושה שטרי חוב ללא נקיבת סכום. המשיב חתם עליהם בשמו ובשם המשיבהוכן חתמו עליהם המשיבים. מכאן ואילך ביקש המשיב וקיבל מן המבקשת, באמצעות עו"דבן חיים, הלוואות בסכומים שונים. כל ההלוואות נשאו ריבית בשיעור של %5 לחודשבתוספת מע"מ. לקראת סוף שנת 1992 נקלע המשיב לקשיים כספיים והמבקשת תבעה פרעוןמלוא יתרת חובה. הצדדים היו חלוקים ביניהם בדבר גובה החוב וכן בשאלת חבותם שלהמשיבים. הצדדים הסכימו להתדיין בבוררות. כבורר יחיד ומוסכם מונה עוה"ד חייםאילת.
ב. בהסכם הבוררות הותנה כי הבורר יפסוק בהתאם לדין המהותי, וכן הוטל על הבוררלנמק את פסקו. בפסק הבוררות, מפורט ומנומק כנדרש, החליט הבורר לקבל את התביעהנגד המשיבים במלואה. תחילה דן הבורר בשאלת היקף חבותם של המשיבים, שטענו שלאנתבקשו ולא הסכימו לחוב עם אביהם או לערוב לו אלא בגין הלוואה של 70,000 ש"ח.את הגנתם ביססו על הטענה כי חתמו על המסמכים בלי לדעת ולהבין לאשורו את תוכנםוכי עוה"ד צריך היה להסביר להם את תוכנם. הבורר קבע כי טענה זו איננה מעמידהלהם כל הגנה ופסק כי חבותם מקיפה את מלוא סכומי ההלוואות.
ג. השאלה השנייה בה נחלקו הצדדים בבוררות היתה גובה יתרת החוב. החוב עצמו היהבגובה של כ-480,000 ש"ח ועם צירופי הריבית הגיע לסכום של 742,000 ש"ח. המשיביםטענו כי ההלוואה הראשונה של 70,000 ש"ח נפרעה במלואה והבורר דחה טענה זו. כןטענו שמדובר בריבית מופרזת האסורה עפ"י החוק. הבורר קבע כי "בוודאי שכך הדברכשברור... שהצדדים הסכימו על %5 ריבית חודשית בתוספת מע"מ. אין ספק שזו ריביתרצחנית וקשה, אולם אין כל סיבה עפ"י דין להתערב בהסכם שנעשה מרצון חופשי ביןצדדים שווים". לפיכך חייב את המשיבים גם בתשלום הריבית.
ד. בביהמ"ש המחוזי ביקשו המשיבים לבטל את פסק הבורר ולחילופין לתקנו. הבקשהנסמכה, בין היתר, על עילות הביטול המנויות בסעיפים 24(7) ו-(9) לחוק הבוררות.ביהמ"ש המחוזי פסק כי הדין עם המשיבים ביחס לשתי העילות האמורות. האחת, כיבניגוד למותנה בין הצדדים בהסכם הבוררות, לא פסק הבורר בהתאם לדין (סעיף 24 (7)לחוק) והשני, כי "תוכנו של הפסק מנוגד לתקנת הציבור" (סעיף 24 (9) לחוק). עליסוד שתי עילות אלו קיבל ביהמ"ש את בקשת המשיבים וביטל את פסק הבוררות. ביהמ"שקבע כי המשיבים לא היו אלא ערבים לחובותיו של אביהם, ובהתאם לדין המהותי חלה עלעו"ד בן חיים חובה להסביר להם את תוכן המסמכים שעליהם נתבקשו לחתום ומשלא עשהכן אין לאכוף את הערבות. ביחס לעניין הריבית קבע ביהמ"ש שהריבית הינה "ריביתמופרזת" כמשמעה בחוק הריבית והבורר שחוייב לפסוק לפי הדין המהותי לא נתן דעתולהוראות חוק הריבית. היתה זו מסקנה שהובילה את ביהמ"ש לקביעתו כי תוכנו של פסקהבוררות מנוגד לתקנת הציבור שכן "אין זה ראוי כי ביהמ"ש ישמש כלי שרת לגבייתריבית נשך...". הערעור נתקבל.
ה. לא נתחוור על שום מה ראה ביהמ"ש המחוזי (לשיטתו הוא) לבטל את פסק הבוררותמכל וכל. גם על פי טעמי פסה"ד לא היה מקום לפטור את המשיבים 1 ו-2 מכל חיוביהם.לנוכח קביעתו העובדתית של הבורר, כי המשיבים לא הוכיחו את טענתם בדבר סילוקההלוואה של 70,000 ש"ח, קשה להלום מדוע יופטרו המשיבים גם מחיובם בסכום זה. כךשגם לשיטת ביהמ"ש המחוזי ראוי היה לו להסתפק בתיקון פסיקת הבורר או להחזיר אתהפסק לתיקון בידי הבורר, הן בענין הגבלת חיובם של המשיבים והן בהפחתת החיובבריבית המופרזת בהתאם לסעיף 6 לחוק הריבית.
ו. ברם, לגופה של הכרעה טעה ביהמ"ש בכך שבחן את הכרעתו של הבורר באמת מידהערעורית. אין ביהמ"ש משים עצמו ערכאת ערעור על פסיקת בורר. טענות היפות לערעורעל פס"ד של בימ"ש אינן יפות לתקיפתו של פסק בוררות. גם במקום בו חוייב הבוררלנמק פסיקתו, וביהמ"ש סבור שהבורר שגה בתוכן הדין או ביישומו על המקרה שהועמדלהכרעתו, אין הוא יכול להתערב בהכרעת הבורר. בנתון לחריג אחד, ביטול פסקבוררות שתוכנו מנוגד לתקנת הציבור, עניינן של עילות הביטול המנויות בסעיף 24לחוק הבוררות אינו בבחינת תוכנו של הפסק, אלא בבדיקת תקינותו של הליך הבוררותבמסגרת המוסכם בין הצדדים. רק מקום שהבורר, שחוייב לפסוק בהתאם לדין, מחליטביודעין להתעלם מן הדין המהותי ולפסוק שלא בהתאם לו, תעמיד פסיקתו עילת ביטוללפי סעיף 24(7). בענייננו, פסק הבוררות אינו מעורר גם שמץ חשש שהבורר גמר בדעתושלא לקיים את הסכמת הצדדים ולפסוק שלא בהתאם לדין המהותי. גם אם פסיקתו שלהבורר אינה בהתאם לדין המהותי, כפי שקבע ביהמ"ש המחוזי, אין ענייננו בהתעלמותמודעת מן הדין המהותי אלא לכל היותר בטעות בפירוש הדין, או בדבר יישומו של הדיןובכך אין כדי להקים עילה לביטול הפסק.
ז. לפנים מן הצורך יוער כי ביהמ"ש לא צדק גם במסקנתו כי פסיקת הבורר לגופההיתה מנוגדת לדין המהותי. לעניין הקביעה שעל עו"ד בן חיים רבצה חובה שבדיןלהסביר למשיבים אם תוכן החבות שהם נוטלים על עצמם מכח ערבויותיהם - חובת ההסבר
או הגילוי של הנושה, יכולה להיבחן רק כחלק מחובתו לנהוג בערב, בשלב המשא ומתןביניהם, בדרך מקובלת ובתום לב, כמצוות סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי). שאלתקיום החובה או הפרתה טעונה הכרעה עפ"י נסיבותיו המיוחדות של המקרה הנתון.בענייננו, היה זה אביהם של המשיבים שהזמינם לחתום על המסמכים, ובנסיבות אלהעו"ד בן חיים רשאי היה להניח כי המשיב הטיב להסביר למשיבים, בנו ובתו, את מהותוהיקף החבות ולא רבצה עליו כל חובה להסביר למשיבים את תוכן חבותם.
ח. גם קביעת ביהמ"ש כי הריבית שעליה היתנו הצדדים היא ריבית מופרזת כמשמעהבחוק הריבית אין לקבלה. תחולת האיסור הקבוע בסעיף 4 לחוק הריבית לדרוש ולקבל"ריבית מופרזת", מותנית בכך ששר האוצר עשה שימוש בסמכותו וקבע בצו את השיעורהמירבי של הריבית. בצו הריבית (קביעת שיעור ריבית מקסימלית) שניתן ע"י שר האוצרנקבע שיעור מירבי רק למילווה צמוד ערך. נמצא שעל הלוואה שיקלית כדוגמת ההלוואותדנא אין חוק הריבית חל. לאחרונה נכנס לתוקפו חוק הסדר הלוואות חוץ בנקאיותהקובע שיעור מירבי בהלוואות הניתנות במה שקרוי "השוק האפור", אך חוק זה אינו חלעל ענייננו.
ט. בימה"ש המחוזי הוסיף, כאמור, וקבע שדין פסק הבוררות להתבטל בהיות תוכנומנוגד לתקנות הציבור. טעם זה סמך על כך שכעקרון אין זה ראוי שביהמ"ש ישמש כלישרת לגביית ריבית נשך. ברם, כאמור אין טעם זה יכול לעמוד. בנסיבות אלה אין צורךלדון בשאלה הכללית, אם החלטת בורר לפסוק ריבית מופרזת, כאשר קיימת הגבלה חוקיתעל שיעור הריבית, עשוייה כשלעצמה להעמיד עילה לביטול הפסק במסגרת סעיף 24(9)לחוק הבוררות.
י. פסה"ד ניתן מפי השופט מצא. השופט טל הסכים לכך שיש לקבל את הערעור משוםשביהמ"ש המחוזי בחן את הכרעת הבורר באמת מידה ערעורית ודרך זו לא היתה פתוחהלפניו. כן הסכים שהריבית במקרה דנן אינה "ריבית מופרזת" במובן חוק הריבית. עםזאת ביקש להשאיר בצריך עיון את השאלה אם יש בכח ביהמ"ש להתערב בשיעורי ריביתגבוהים מאוד על מילוות שאינם צמודים.
(בפני השופטים: מצא, חשין, טל. החלטה - השופט מצא, הוסיף הערה השופט טל.עו"ד א. בן חיים למבקשת, עו"ד ד. אזוגי למשיבים. 8.12.94).
ע.א. 2191/92 - עודד ואליעזר נסל נגד מנהל מס שבח מקרקעין, חיפה
*שומת מס שבח לדירת מגורים שנמכרה כשיש במקרקעין זכויות בנייה נוספות. *גודל שטח המקרקעין שיש לראותו כחלק מדירת מגורים(מחוזי חיפה - עמ"ש 45/90 - הערעור נתקבל בחלקו).
א. המערערים הם בעלי חלקת קרקע בת 762 מטר שעליה בנוי בית. הם מכרו את הנכסלחברה קבלנית (להלן: החברה) ובני זוג פרטיים (להלן: פוקס). בהסכם בין החברהלבין פוקס נקבע כי החברה רוכשת %69 מהחלקה ופוקס %31. חבותם של הרוכשים היאלחוד. החברה התחייבה לשלם 100,000 דולר ופוקס התחייבו לשלם 70,000 דולר.הרוכשים הסדירו את היחסים ביניהם בהסכם עוד לפני כריתת חוזה הרכישה. עפ"י אותוהסכם, פוקס רוכשים את הבית ושטחים מסויימים בחזית החלקה והחברה רוכשת את גגהבית ושטחים מסויימים בחלק האחורי של החלקה. פוקס רשאים להגדיל את שטח הבית עד120 מטר מרובע והחברה רשאית לנצל את יתר אחוזי הבנייה, כ-500 מטר בנייה לערך,לשם בניית בניין מגורים של 6 יחידות דיור.
ב. שלטונות מס שבח קבעו כי מדובר בשתי עיסקאות נפרדות מבחינה כלכלית. האחת -דירת מגורים שנמכרה לפוקס, והשניה - יתרת החלקה שנמכרה לחברה. כל עיסקה ממוסהבפני עצמה. העיסקה עם פוקס נהנית מפטור של דירת מגורים בכפוף לסעיף 49ז' לחוקמס שבח, והעיסקה עם החברה אינה כוללת כל דירת מגורים אלא יחידת קרקע לבנייהולפיכך אין היא זכאית לכל פטור ממס כיחידת מגורים. היות ומחיר הדירה עצמה
בהיעדר זכויות בנייה הוערך ע"י שלטונות המס ב-42,195 דולר, הרי שהעיסקה הראשונהפטרה ממס. הפטור נובע מכך שסעיף 49ז' מגדיר את הפטור ככפל שווי הדירה, וכפלשווי הדירה עולה על 70 אלף דולר.
ג. טענות המערערים הן שתיים: ראשית, אין מקום לפיצול העיסקה לשתיים. מדוברבעיסקה של 170,000 דולר והפטור לפי מנגנון החישוב של סעיף 49ז' הוא של 84,390דולר כפל ערך הדירה; שנית, ערך הדירה לפי הערכת שלטונות המס אינו סביר ושוויהגבוה יותר עפ"י הערכת השמאי מטעם המערערים. וועדת הערר קיבלה את עמדת שלטונותהמס והערעור נתקבל באשר לטענה הראשונה של המערערים ונדחה באשר לטענה השניהלעניין שווי ערך הדירה.
ד. דיני מס שבח יצרו אבחנה בין שני סוגי פיצול נכס לצורך חישוב בסיס מס שבח.הפיצול האחד, זה המכונה "הפיצול הפיזי - האופקי; והפיצול השני מכונה "הפיצולהרעיוני - האנכי". הפיצול הפיזי משמעותו פיצול הנכס בין חלק מסויים אשר מסווגכ"דירת מגורים" לבין חלק אחר בנכס אשר איננו מסווג כ"דירת מגורים". הפיצולהרעיוני הינו פיצול של תמורת נכס אשר סווג כ"דירת מגורים", בין שווי התמורה אשרמתייחס לדירה עצמה לבין שווי התמורה המתייחס לזכויות בנייה לגבי אותם מקרקעין.סלע המחלוקת בענייננו הינו סביב לשאלה מהו היקף דירת המגורים. הסוגייה של "דירתמגורים" נדונה בעבר במספר פסקי דין ע"י בג"צ, וכן היא מוסדרת במערכות חוקיםבמדינות אחרות ובמשפט שלהן. יש מקום לעיון בעובדות שבפסקי הדין שניתנו בעבר כדילגבש נקודת מוצא הגיונית לגודל סביר של מקרקעין הדרושים לבית מגורים. מדוברבנקודת מוצא של כדונם אחד. יש להדגיש כי מדובר בנקודת מוצא בלבד.
ה. גודל השטח הינו פונקציה של גורמים נוספים, דוגמת אופיו של האיזור. איזורעסקי מסחרי מצדיק שטח מקרקעין קטן יותר להפקת הנאה סבירה מנכס מאשר איזור כפרי.בין קצוות אלו מצויים איזורי מגורים עירוניים, איזורי פרברים, איזורים בעליאופי כפרי מסויים וכיוצא באלה. לכן, חלקות אשר עולות על דונם עשויות להיחשבסבירות באיזורים כפריים, אך בלתי סבירות באיזורים עירוניים עסקיים. בענייננומדובר בחלקה בת 762 מ"ר. החלקה מצוייה בקרית חיים. לכאורה, חלקה של דונם אושלושת רבעי דונם הינה חלקה רגילה וממוצעת באזור פרברים דוגמת קרית חיים. היאחלקה בעלת גודל סביר אף באיזור עירוני. יש להוסיף לכך כי תופעה שכיחה היא שביתכולל חצר גדולה. אין לראות בכך הצדקה להפעלת פיצול פיזי. הנכס נמכר כיחידהאינטגרלית. עצם העובדה כי ניתן לבנות על אותה חלקה דירות נוספות ולנצל את אחוזיהבנייה עד תומם, אינה מוליכה למסקנה כי יש לפצל את העיסקה פיצול פיזי.
ו. הנכס נמכר לשני שותפים, אך אין בעובדה זו, כשלעצמה, כדי להצביע כי לפנינומקום לפיצול העיסקה. מס שבח מוטל על המוכר. המוכר מכר נכס המסווג כולו כדירתמגורים. העובדה כי היה הסכם בין הרוכשים, עובר לרכישת הנכס או לאחר רכישת הנכס,אינה מעלה ואינה מורידה. החלוקה שעשה הקונה אינה רלוונטית. הכלל הוא שיש לשוםאת הקרקע לפי מצבה בעת מכירתה. מדוע על המוכר לשלם מס מוגדל עקב הסכם ביןהרוכשים. אין גם ליחס חשיבות רבה לסיווג הקנייני המדוייק של הזכויות בנכס,בעלות או זכויות חכירה.
ז. אשר לשומה הכספית של שלטונות המס את דירת המערערים על פני שומת הנישום -בכך אין להתערב. מדובר בבית ישן שעומד כבר למעלה מ-50 שנה. לפיכך, כפל הפטורהוא 84,390 דולר והסכום החייב במס הוא סכום המכירה בניכוי כפל שווי הדירה.
(בפני השופטים: הנשיא שמגר, ד. לוין, גב' דורנר. החלטה - הנשיא שמגר. עו"דא. בודיק למערערים, עו"ד י. כהן למשיב. 7.12.94).
ע.א. 293/90 - פיליפ גרינהולץ ואח' נגד יעקב מרמלשטיין
*חיוב בתשלום בגין התחייבות כנגד הוצאת מכתב אשראי. *נטל השכנוע בכתב התחייבות. *שיעורי הריבית הנובעים מכתב ההתחייבות(מחוזי חיפה - ת.א. 1627/86 - ערעור וערעור נגדי הערעור נדחה והערעור הנגדינתקבל).
א. המערערת 2 (להלן: המערערת) היא חברה משפחתית שבעלי מניותיה הם, בין היתר,המערער 1 (להלן: המערער) ואביו מר אנדרי גרינהולץ (להלן: גרינהולץ). לבקשתהמערער הסכים המשיב להלוות 150,000 דולר למערערת, בדרך של הוצאת כתב אשראיבסכום זה לזכות חשבונו של גרינהולץ בארה"ב. זאת כנגד כתב התחייבות האומר "אניהח"מ (המערער) מתחייב בשמי ובשם חברת (המערערת) לשלם את ההלוואה בסך 150,000דולר למר... (המשיב)... לא יאוחר מ-1 לינואר 1986 בתוספת ריבית בנקאית". כתבההתחייבות הוצא ביום 4.1.85 ובאותו יום פתח המשיב, באמצעות בנק איגוד לישראל,מכתב אשראי על סך 150,000 דולר לזכות חשבונו של גרינהולץ בסניף בנק דיסקונטבלוס אנג'לס. מכתב האשאי נוצל במלואו. המשיב תבע מהמערערת את החזר ההלוואהומשלא נענה פנה לביהמ"ש.
ב. להגנתם טענו המערערים: ראשית - כי הם לא קיבלו את האשראי שנמשך מחשבונו שלגרינהולץ בבנק; ושנית - כי כתב ההתחייבות אינו קשור לעיסקת מכתב האשראי, אלאלעיסקה אחרת שלא יצאה לפועל. ביהמ"ש המחוזי דחה את טענות המערערים וחייב אתהמערערים להחזיר למשיב את הסכום של 150,000 דולר. ביהמ"ש ביסס את החלטתו עלזהות התאריכים והסכומים במכתב האשראי מצד אחד ובכתב ההתחייבות מצד שני, וכן עלמסמכים נוספים אחרים. לעניין שיעור הריבית קבע ביהמ"ש כי אמנם כתב ההתחייבותמתייחס ל"ריבית בנקאית", אולם מאחר ששיעור הריבית לא נקבע במסמך ולא הובאההוכחה חיצונית לגבי שיעורה, יש לזכות את המשיב בשיעור המקובל בפסיקת ריבית עלהשבת מטבע חוץ, היינו %11 ולא %12 כפי שטען המשיב בכתב התביעה, בנימוק שזו היתההריבית הבנקאית באותה עת. באשר ליום החיוב בריבית קבע ביהמ"ש את יום 1.5.85,בעוד שהמערער תבע את שיעור הריבית מיום מתן כתב ההתחייבות ב-4.1.85. הערעורנדחה והערעור הנגדי בעניין שיעור הריבית ומועדה נתקבל.
ג. לעניין ערעור המערערים - הועלתה שאלת נטל השכנוע. לטענת המשיב יש לראותבכתב ההתחייבות שטר חוב, כאמור בסעיף 84 לפקודת השטרות, ולפיכך עומדת לזכותוהחזקה שניתנה תמורה בעד השטר, והמערערים הם הנושאים בנטל השכנוע כי ההלוואה,היינו התמורה לשטר, לא ניתנה. טענה זו של המשיב אין לקבל. התביעה איננה תביעהעפ"י שטר אלא תביעה עפ"י עיסקת היסוד, כאשר כתב ההתחייבות משמש ראייה בלבדלקיומה של אותה עיסקה. בתביעה כזו נוהג הכלל הבסיסי לפיו המוציא מחברו עליוהראייה, והמשיב נושא על כן בנטל ההוכחה כי ההלוואה ניתנה.
ד. על מנת לשכנע את ביהמ"ש כי כתב האשראי נוצל במלואו הוצגו במהלך הדיוןבביהמ"ש, בין היתר, שני מסמכים - צילום דרישת תשלום של סניף בנק דיסקונט בלוסאנג'לס; צילום מכתבו של גרינהולץ שעולה ממנו הודאה בכתב. ב"כ המערערים טוען כיביהמ"ש שגה בכך שהתיר הגשתם של שני המסמכים ודחה את התנגדותו בעניין זה במהלךהדיון. טענה זו אין לקבל. העילות לפסילת ראייה נותנות במשפט אזרחי ברירה בידיבעל הדין להתנגד ואז השופט מחליט אם לפסול את הראייה. אם הסכים בעל הדין להגישראייה פסולה, הראייה כשרה. כאשר עומדות לבעל דין מספר טענות כנגד קבילותו שלמסמך כראייה, עליו להעלות במפורש כל אחת מטענותיו. אם לא יעשה כן - ייחשבכמוותר על אותן טענות שלא העלה. בענייננו התנגד ב"כ המערערים, בשעת הדיון,להגשת המסמכים הנדונים רק מהנימוק שהמשיב אינו העד הנכון להגשתם. ביהמ"ש קיבלטענה זו, והתיר את הגשת שני המסמכים רק כראייה לעצם קבלתם על ידי המשיב, שעל כךבוודאי שהוא יכול להעיד. המערערים אינם רשאים להעלות עתה נימוקים אחרים נגד
קבילות המסמכים כראייה. בפועל אכן משמשים מסמכים אלה רק כראייה לעובדת שליחתםוקבלתם ע"י המשיב.
ה. במהלך המשפט לא נשמעה עדותו של גרינהולץ, אשר על פני הדברים היה עד מפתחלפתרון השאלות הבסיסיות שהיו במחלוקת בין הצדדים. שני בעלי הדין נמנעו מלהעידו,והשאלה היא מי מהשניים חייב היה להעידו ולחובת מי פועלת ההימנעות מכך. ככלל, איהעדתו של עד רלוונטי, יוצרת הנחה כי דבריו היו עלולים לתרום לערעור גירסתו שלהצד שהיה אמור להזמינו ולא עשה כן. הנחה זו ניתנת לסתירה. במקרה דנן אין ספקשעדותו של גרינהולץ היתה עדות חשובה להוכחת גירסתו של המשיב. ברם, בנסיבותהעניין עדותו של גרינהולץ לא היתה "גורלית" להוכחת העובדות שנטענו ע"י המשיבודי בראיות שהביא כדי להוכיח במידה מספקת את מתן ההלוואה ואת הקשר שבינה לביןכתב ההתחייבות. משעמד המשיב בחובת הראייה בהקשר זה, עבר על המערערים נטל הבאתהראיות, וניתן היה לצפות כי יעידו את גרינהולץ מטעמם. אי העדתו פועלת לרעתהמערערים ומבטאת כישלון מצידם להשמטת הבסיס מתחת לגירסת המשיב.
ו. אשר לערעור הנגדי בעניין הריבית - בכתב התביעה טען המשיב כי הריביתהבנקאית על הלוואות דולריות בתקופה הרלוונטית היתה %12.5. המערערים לא הכחישובמפורש טענתו זו, אלא הכחישו את עצם מתן ההלוואה, וכל טענת עובדה שלא הוכחשהבכתב ההגנה, במפורש או מכללא, רואים אותה כטענה שמודים בה. לפיכך, אין לראות אתההכחשה הכללית לעניין עצם מתן הלוואה כמקימה פלוגתא גם לעניין שיעור הריבית.אין נפקא מינה לעניין זה שהתביעה הוגשה בסדר דין מקוצר, שהרי עפ"י תקנה 211לתקנות סדר הדין האזרחי, משניתנה רשות להתגונן, רואים את תצהיר הנתבע ככתבהגנה, זולת אם ניתנה הוראה אחרת.
ז. אשר ליום ממנו תחילת החיוב בריבית - המערערים טוענים כי מועד החיוב צריךלהיות ביום שבו נתקבלו הכספים בפועל היינו במהלך נובמבר 1985, ואילו המשיב טועןכי מועד מתן ההלוואה הוא יום מתן כתבי האשראי. הראיות שבאו בפני ביהמ"ש בענייןזה תומכות בעמדת המשיב. הוא העיד כי עם הוצאת מכתב האשראי נגרע סכום האשראימחשבונו, ומטבע הדברים לא רק שלא יכול היה לעשות בו שימוש, אלא גם לא קיבלריבית כלשהי בגינו. מסמכים שהוגשו מלמדים כי סכום האשראי נתקבל ע"י המערעריםבפועל סמוך לאחר מועד הוצאת מכתב האשראי. לצד כל אלה, המערערים לא טרחו להתייחסלנושא זה בבקשת הרשות להתגונן, על אף שהמשיב דרש בכתב התביעה תשלום ריבית מיוםהוצאת מכתב האשראי. לפיכך יש לקבוע כי מועד תחילת החיוב בריבית יהיה תאריךהוצאת כתב האשראי.
(בפני השופטים: בך, אור, קדמי. החלטה - השופט קדמי. עו"ד ש. אהרונילמערערים, עו"ד ד. צימרמן למשיב. 28.12.94).
ע.א. 2878/94 - זיוה מזוז ואח' נגד הרב מאיר יששכר מזוז
*מזונות(הערעור נתקבל).
א. בביהמ"ש המחוזי הוגשה תביעה של האשה וילדיה (המערערים) למזונותיהם. מטעםהמשיב נטען כי הקדים והגיש תביעת גירושין לבי"ד רבני, בה כרך בכנות ובדין אתמזונות האשה והילדים. ביחס לאם סבר ביהמ"ש כי עניין המזונות נכרך כדין בתביעתהגירושין שהגיש הבעל. בקשר למזונות הילדים סבר ביהמ"ש המחוזי כי משנכרכו בכתבהתביעה צרכי הקטינים בצרכי האם, אין להפריד בין הסכומים, ויש לראות את הנושאכולו ככרוך בתביעת הגרושין. הערעור נתקבל.
ב. לעניין מזונות הילדים - אין ביה"ד מוסמך לדון בעניינו של מי שאינו בעל דיןבפניו. תביעת הגירושין מתנהלת בין ההורים ואין בהכרעת ביה"ד או ביהמ"ש בעניינו
של ההורה כדי לחסום דרכו לביהמ"ש של הילד, אם כלל לא היה צד לדיונים. העובדהשהצרכים של הילדים הוזכרו יחד עם צרכי האם, אינה מסלקת כלל מקובל, לפיו איןדנים בעניינו של מי שאינו בעל דין. דיון בין ההורים אינו חוסם דרכם של ילדיהםלביהמ"ש, כאשר הם מבקשים להגיש תביעת מזונות נגד הוריהם. לפיכך, אין במסקנתו שלביהמ"ש המחוזי בדבר כנות הכריכה של מזונות האשה, כדי לסחוף עימה את סוגייתהמזונות של הקטינים.
ג. בעניין מזונות האשה - גם בעניינה לא היתה כריכה כדין. לא היו בכתב התביעהאלא ניסוחים כלליים וסתמיים שלא ניתן היה להבין פשרם. עיקרו של דבר, לא היה כלפירוט של סכום המזונות. התחייסות כללית וסתמית לנושא המזונות, יש בה כדי לבטאהיעדר כנות ולא היפוכו של דבר. לפיכך לא היה מקום לקבל את הטענה, שנטל הוכחתהרבץ על המשיב, כי אין לביהמ"ש המחוזי סמכות לדון בתביעת המזונות של האשה.
(בפני השופטים: הנשיא שמגר, ד. לוין, גב' דורנר. החלטה - הנשיא שמגר. עו"דיעקב דובר למערערים, עו"ד משה דרורי למשיב. 20.12.94).
ע.א. 369/89 - פ.ל. חברה להשקעות בע"מ נגד מנהל מס ערך מוסף
*שומת מקרקעין לצרכי מע"מ כאשר נמכרו בעיסקת קומבינציה. *החלטתו של שמאי בניגוד להוראות ביהמ"ש(מחוזי ת"א - ע.ש. 545/84 - הערעור נתקבל).
א. המערערת רכשה ביום 12.1.78 חלקת קרקע בשטח של כ-3654 מ"ר. החלקה היתהבבעלות משותפת, בחלקים שווים, של שני בעלים. בן דוד וגב' לוריא. בן דוד התקשרעם המערערת בעיסקת קומבינציה ואילו גב' לוריא התקשרה עם המערערת באותו יום,בהסכם שלפיו מכרה את מחצית הנכס שבבעלותה בסכום של 2,500,000 ל"י. המערערתדיווחה למנהל מס ערך מוסף על העיסקאות ובעוד שעיסקת גב' לוריא נקבעה כפטורה ממס(לפי המצב החוקי שהיה קיים באותה עת) חוייבה המערערת בתשלום מע"מ בגין העיסקהעם בן דוד. לצרכי המס העריך המשיב את ערך העיסקה, בסכום של 2,800,000 ל"י באשרלקח בחשבון את מחירי הדירות שבן דוד מקבל בעיסקת הקומבינציה, והמערערת ערערהלביהמ"ש המחוזי.
ב. ביני לביני נתקבל בביהמ"ש העליון פס"ד בע.א. 108/82 (פד"י ל"ט) (1) 772) -הילכת ניכן) שלפיו יש לשום בעיסקת קומבינציה את חלק הקרקע הנמכר לקבלן לפיהמחיר שהיה משתלם בתנאים רגילים, עבור אותה קרקע, ורק אם אי אפשר להעריך אתהמחיר שהיה משתלם בתנאים רגילים, ניתן לקבוע את המחיר לפי עלות הנכס בתוספתהרווח המקובל באותו ענף. לפיכך פסק ביהמ"ש המחוזי שגם לעניין זה יש לקבוע אתמחיר הקרקע שהיה משתלם בתנאים רגילים. ביהמ"ש ציין כי "הדרך הנכונה לקבוע אתהמחיר שהיה משתלם בעד העיסקה בתנאים רגילים היא לקבוע שמאי מקרקעין מוסכם...השמאי יפעל לפי פניית הצדדים וישום את הנכסים לפי האלטרנטיבות השונות שיציעו לוב"כ הצדדים".
ג. משבאו הדברים בפני השמאי התעוררה מחלוקת בין באי כח הצדדים. ב"כ המערערתטען כי מה שעל השמאי לעשות, לפי ההחלטה הראשונית של ביהמ"ש המחוזי, הוא לקבועמה מחיר אותו חלק של הקרקע המועבר לקבלן בתנאים רגילים, ואילו לדעת ב"כ המשיבעל השמאי לפסוק "לפי האלטרנטיבות השונות", היינו לקחת בחשבון את ערך הדירות שבןדוד מקבל. בסופו של דבר העריך השמאי את "מחיר העיסקה" כך שיבטא את "השוויהכלכלי - בשווה ערך כספי - של העיסקה שבוצעה על כל תנאיה". הוא התייחס לשלושהרכיבים: שווי הקרקע; תנאי התשלום עבורה כאשר מחירי "דירות התמורה" כתוצר סופימשמשות אחת מהאינדיקציות; דמי פינוי של דייר מוגן המצוי בנכס. את השומה ערךהשמאי, כדבריו, ללא קשר מחייב למחיר רכישת החלקה של גב' לוריא. משהגיש השמאי אתחוות דעתו לביהמ"ש ביקש ב"כ המערערת לפסלה ולחילופין לחקור את השמאי כדי לבדוק
אם הוא פעל לפי ההחלטה הראשונית של ביהמ"ש, אך ביהמ"ש המחוזי קיבל את הערכתהשמאי ולא איפשר לב"כ המערערת לחקור את השמאי. הערעור נתקבל.
ד. מחלוקתם המקורית של בעלי הדין התמקדה בשאלה מה הערך המשקף את "מחירהעיסקה" בין המערערת לבין בן דוד. בהכרעת הביניים הכריע ביהמ"ש הכרעה חדהוברורה בשאלה זו כאשר יישם את הלכת ניכן. בכך דחה במשפט את עמדת המשיב וקיבל אתעמדת המערערת. השאלה היחידה שנותרה להכרעה היתה כיצד ייקבע מחיר חלקי הקרקעהאמורים. המערערת הציעה לחשב את המחיר באופן יחסי למחיר ששולם על ידה לגב'לוריא תמורת מחצית החלקה ואילו ביהמ"ש פסק כי יש למנות שמאי. מה שהשמאי צריךהיה לעשות הוא להעריך את מחיר החלקים שהעביר בן דוד למערערת, כשני שליש מןהחלקה, כמחיר של קרקע הנמכרת בתנאים רגילים, ולא לשוב ולהעריך את שווי הדירות.מתוך השומה של השמאי עולה ספק אם אכן פעל כפי שצריך היה לפעול בהתאם להילכתניכן. לפיכך הוחלט להחזיר את התיק לביהמ"ש המחוזי שיאפשר את חקירת השמאי כדילדעת לפי מה ביסס את שומתו, ואם אי אפשר כבר לחקור את השמאי, יורה ביהמ"ש עלמינוי שמאי מומחה אחר וינחה אותו בדבר משמעות יישומה של הלכת ניכן.
(בפני השופטים: ד. לוין, בך, מצא. החלטה - השופט מצא. עו"ד משה שוב למערערת,עו"ד גב' לאה מרגלית למשיב. 29.12.94).
ע.א. 5529/91 - אהרון חסין ואח' נגד אבנר ספקטור ואח'
*פירוש הסכם "קומבינציה" לעניין יחידות הדיור שיקבלו הבעלים. *ביצוע הסכם "בתום לב"(מחוזי ת"א - ה.פ. - 355/89 - הערעור נדחה).
א. המערערים (להלן היזם) והמשיבים (להלן הבעלים) חתמו על הסכם ביום 7.4.81(להלן ההסכם) לפיו יעבירו הבעלים ליזם חלק ממגרש שבבעלותם תמורת בניית שתייחידות דיור עבור הבעלים, כאשר על יתר הקרקע יבנה היזם יחידות דיור נוספות עבורעצמו. כאשר נחתם ההסכם לא ניתן היה לבנות על המגרש. תכנית בניין עיר אושרה רקבשנת 1986 ומיד לאחר מכן הוכנו ע"י היזם תוכניות בנייה. לפי תוכניות אלה אמוריםהיו הבעלים לקבל שתי יחידות קוטג' בארבעה מפלסים בני 45 מ"ר כל אחד (בסה"כ 180מ"ר). הבעלים סרבו לחתום על התוכניות ופנו לביהמ"ש לשחררם מחובתם לעשות כן.ביהמ"ש המחוזי הגיע למסקנה חד משמעית שאין הבעלים חייבים לחתום על התוכניות.לדעתו, מהוות התוכניות "מיטת סדום" ואינן עונות על הדרישה הבסיסית שעל התוכניותלהיות סבירות, מקצועיות ומתוכננות בתום לב. השופט השתית קביעתו על חוות דעתםועדויותיהם של האדריכל ומומחה לנכסי דלא ניידי שהעידו מטעם הבעלים. הערעורנדחה.
ב. השופטת שטרסברג כהן: בא כח היזם טוען כי לפי ההלכה הפסוקה עמידה על זכותבגלוי ובהגינות אינה מצביעה על חוסר תום לב. לטענתו, התוכניות תואמות באופן מלאאת מה שנקבע בהסכם. אכן, השאלה היא אם הסכימו הצדדים, כטענת היזם, שהבעליםיקבלו קוטג'ים כפי שתוכננו בתוכניות - ורק אם התשובה לכך תהיה בחיוב, תישאלהשאלה אם יוצא היזם ידי חובתו בתכנון מוסכם כזה, גם אם איננו סביר ואיננופונקציונאלי. התשובה לכך היא שאין התכנון של היזם עונה על ההסכם בין הצדדים,ולפיכך אין צורך להתייחס לשאלה המשפטית אם יוצא היזם ידי חובתו בתכנון המוסכםגם אם אינו סביר ואינו פונקציונאלי. סעיף 10 להסכם קובע כי "היזם יבנה עבורהבעלים... שתי יחידות דיור... שטח כל דירה הוא 180 מ"ר ברוטו... דירת קוטג'בשלושה - ארבעה מפלסים...". מתוך סעיף זה עולה כי דירות הקוטג' יכולות להיבנותבשתי חלופות, בשלושה או ארבעה מפלסים. יש להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים כפישהיא משתמעת מתוך החוזה או מתוך הנסיבות. אין זה ברור מההסכם מי צריך לקבועשיהיה מדובר בארבעה מפלסים או בשלושה מפלסים. כמו כן לא נקבע בהסכם כי בחלופה
של 4 מפלסים שטחו של כל מפלס יהיה זהה. לא יהיה זה פירוש נכון ונאות של ההסכםלאפשר ליזם לתת לבעלים קוטג'ים בתכנון המינימליסטי מבין האופציות, כפי שלא נראהשיש לתת בידי הבעלים את הזכות לדרוש את התכנון המקסימליסטי מבין שתי האופציות.אמנם "עמידה בגלוי ובהגינות על זכות המוקנית בחוזה אין בה כדי להצביע על העדרתום לב", אולם אין בהסכם זכות מוקנית ליזם ואין לאפשר לו בחירה בחלופה הגרועהביותר לבעלים.
ג. השופט מצא: מסכים לדחיית הערעור אך הנימוקים לכך שונים במקצת מאשר אלה שלהשופטת שטרסברג כהן. במוקד המחלוקת בין הצדדים ניצבה שאלת פירושו של סעיף 10לחוזה, ונראה כי סעיף זה אכן העניק ליזם זכות ברירה, בעניין ההחלטה אם לבנותקוטג'ים בני שלושה מיפלסים או בני ארבע מיפלסים, וכן האפשרות שהשטח של כל קוטג'יחולק לארבעה חלקים שווים הונחה לברירתו של היזם. כך שעפ"י המותנה בחוזה ביןהצדדים עמדה לידם זכות לתכנן בעבור הבעלים שני קוטג'ים, בשטח של 180 מ"ר ברוטוהאחד, כששטח זה נחלק בין ארבעה מפלסים שווי שטח. דא עקא, שמחוות דעת המומחיםעולה כי התכנון בו בחר היזם לשני הקוטג'ים הוא תכנון רע בבחינת "מיטת סדום",כאשר שמירת ערך ההשקעה מנוגד לכל הגיון כלכלי. נותר לברר, אם תכנון זה עלה בקנהאחד עם חובת היזם, לפי סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), להשתמש בזכותו החוזיתבדרך מקובלת ובתום לב. ההכרעה בשאלה זו תלוייה בהשוואת התכנון של שני הקוטג'יםשנועדו לבעלים לתכנון הבנייה בשטח הנותר של החלקה.
ד. ככל שהיזם בחר למצות את זכותו לניצול מירבי של אחוזי הבניה והצפיפות גםביתר השטח, אין לבעלים יסוד לבוא עליו בתרעומת. לא כן הדבר, אם בחר למצות אתזכותו לניצול מקסימלי של אחוזי בנייה וצפיפות רק בתכנון שני הקוטג'ים המיועדיםלבעלים, בעוד שתכנון הבניה ביתר שטח החלקה התבסס על אמת מידה שונה. במועדההתקשרות לא היתה עדיין תכנית מאושרת, והעיסקה סמכה על ציפיה משותפת, שבבואהיום יוכלו לחלוק ביניהם את ההנאה בקרקע. הם הגבילו את זכות הבעלים לשתי יחידותדיור של 180 מ"ר היחידה, ולא הגבילו את מספר ושטח היחידות של היזם. אך הם לאהיתנו - וחזקה שלכך לא התכוונו - שהקצאת הקרקע ליחידות הדיור שתבנינה על החלקהעבור הבעלים תיעשה על פי אמת מידה שונה מזו שעל פיה תוקצה הקרקע הדרושה לבנייתיחידות הדיור האחרות. הקצאת הקרקע לקוטג'ים שנועדו למכירה ע"י היזם נעשתה עפ"יאמת מידה שונה, והרבה יותר נדיבה, מזו שעל פיה הוקצתה הקרקע לבניית הקוטג'יםלבעלים. עמדה זו אינה עולה בקנה אחד עם חובת היזם להשתמש בזכותו החוזית בדרךמקובלת ובתום לב.
ה. השופט קדמי הצטרף לפסק דינו של השופט מצא.
(בפני השופטים: מצא, קדמי, גב' שטרסברג-כהן. עו"ד א. בית הלוי למערערים,עו"ד י. פרצוב למשיבים. 26.12.94).
ע.א. 6/89 - בנק דיסקונט לישראל בע"מ נגד יורם גרוס ואח'
*הכרה באגרת חוב שהוצאה ע"י חברה לטובת בנק מספר ימים לפני שהחברה נכנסה לפירוק(מחוזי ת"א - תיק פירוק 3542/84 (המרצה 12346/84) - הערעור נתקבל).
א. ביום 24.10.84 נחתמה איגרת חוב שהוציאה חב' מעוף נתיבי אויר בע"מ (להלן:מעוף) לטובת המערער ובה העניקה למערער שיעבוד ראשון וקבוע על זכויות במקרקעיןברמת גן (להלן: המקרקעין). ביום 2.11.84, הגישה מעוף לביהמ"ש בקשה לפירוק בשלחוסר יכולתה לפרוע חובותיה. ביום 7.11.84, נרשמה במשרדי רשם החברות איגרת החובוהוצאה תעודה המעידה על השיעבוד הנ"ל. מפרקי מעוף עתרו לביהמ"ש המחוזי לקבלתהוראות, ובקשתם היתה שביהמ"ש יתן תוקף לשעבוד של המקרקעין עפ"י איגרת החובלטובת הבנק. עפ"י סעיף 268 לפקודת החברות, כל עיסקה בנכסי חברה שנעשתה לאחר
הפירוק בטלה, זולת אם הורה ביהמ"ש אחרת. ביהמ"ש נזקק לכן להכריע בשאלה אם עיסקתהשיעבוד תקפה כאשר הרישום אצל רשם החברות נעשה לאחר מועד הגשת הבקשה לפירוק שלהחברה, והגיע למסקנה שהתאריך בו משתכללת העיסקה הינו תאריך הרישום אצל רשםהחברות, ומכיוון שזה נעשה לאחר הגשת הבקשה לפירוק, בטלה העיסקה. שאלה אחרת בההכריע ביהמ"ש, נגד בקשת המפרקים ונגד עמדת הבנק, היא אם היתה בחתימת החברה עלאיגרת החוב העדפה במירמה של הבנק לפי סעיף 98(א) לפקודת פשיטת הרגל. מסקנתביהמ"ש היתה כי נסיבות המקרה מלמדות על העדפה במירמה של הבנק. לדעת ביהמ"ש עצםעשיית איגרת החוב שמונה ימים לפני הגשת הפירוק, אפילו היא באה למלא התחייבותקודמת, מצביעה על כוונת העדפה. הערעור נתקבל.
ב. באשר לעניין רישום איגרת החוב לאחר שהוגשה בקשת פירוק - היווצרות השיעבודהיא עם חתימת איגרת החוב ולא ביום רישום השיעבוד. השיעבוד נוצר ביום חתימתאיגרת החוב, ובלבד שתוך 21 ימים הודע לרשם החברות על יצירת השיעבוד. נותר לבדוקאם צדק ביהמ"ש כשקבע שיש לבטל את עיסקת השיעבוד בשל העדפה במירמה של הבנק.
ג. איגרת החוב נחתמה בתקופת שלושת החודשים שלפני הגשת הבקשה לפירוק החברה וישבשיעבוד מתן עדיפות לבנק. עריכת עיסקה עם אחד הנושים מתוך כוונה להעדיף אותו עלפני נושים אחרים, כשהיא נעשית בתקופת שלושת החודשים לפני תחילת פשיטת הרגל, אולפני תחילת פירוק חברה חדלת פירעון, פסולה היא בעיני המחוקק באשר היא מפרה אתעיקרון השיוויון בין הנושים. אולם, לא די בעצם קיומה של העדפה, אלא צריךשתתקיים כוונה להעדפה כזו. מי שטוען לקיומה של כוונה כזו, עליו נטל ההוכחהשהמטרה המכרעת, הדומיננטית, שעמדה לנגד עיני פושט הרגל או החברה חדלת הפירעון,היתה מטרת ההעדפה.
ד. ביהמ"ש המחוזי קבע כי לא הוכח שבחותמה על איגרת החוב התכוונה החברה למלאהתחייבות קודמת שלה, ולא נתן לעובדה זו את המשקל הראוי לעניין המסקנה של כוונתההעדפה. מהעובדות שהובאו ע"י המפרקים לביהמ"ש עולה כי כבר ביום 19.2.84 החליטהועדת האשראים של הבנק לאפשר למעוף מסגרת אשראי של כ-3,000,000 עד 4,000,000דולר כנגד שיעבודים ובכללם שיעבוד המקרקעין האמורים בדרך של משכנתא. כעבורכחודשיים התברר שאין אפשרות לרשום משכנתא ואז הועברו המאמצים לשיעבוד זכויותמעוף במקרקעין בדרך של איגרת חוב שתירשם אצל רשם החברות. היתה אמנם הזנחהברישום, אך העובדות מלמדות שהחלטה על שיעבוד החנויות נולדה מספר חודשים לפנישנחתמה איגרת החוב. עולה מהעובדות גם זאת, שמעוף חתמה על איגרת החוב כדי לקייםאת התחייבותה אשר היא ראתה לכבדה. מכאן שלא הוכח כי איגרת החוב נחתמה בכוונתהעדפה פסולה ודין הערעור להתקבל.
(בפני השופטים: ש. לוין, אור, מצא. החלטה - השופט אור. עו"ד ע. בן זמרהלמערער, עו"ד י. אמיתי למשיבים. 1.12.94).
ע.א. 5461/93 - כבד אווז שלומי בע"מ ואח' נגד בנק לאומי לישראל בע"מ
*רשות להתגונן בתביעת בנק כאשר המבקש לא פירט את הגנתו(מחוזי ת"א - ת.א. 579/88 - הערעור נדחה בעיקרו).
א. ביהמ"ש המחוזי נתן פס"ד נגד המערערים על סכום של קרוב למליון ש"ח בתביעהבסדר דין מקוצר, כאשר הירשה להם להתגונן על סכומים של כמה עשרות אלפי שקלים.הערעור נדחה בעיקרו, פרט לתשלום אחד של 16,000 ש"ח שגם בגינו ניתן למערעריםרשות להתגונן.
ב. המערכת העובדתית שנפסקה ע"י ביהמ"ש המחוזי אושרה ע"י ביהמ"ש העליון.בעניין אחד של טענה נגד הבנק שהפסיק קווי אשראי של החברות של המערערים דבר שגרםלהם לקשיים, קבע ביהמ"ש כי הבנק רשאי היה להפסיק מתן אשראי עפ"י הסכמי האשראי
בלא מתן הודעה מוקדמת. נכון שהבנק לא היה רשאי להפסיק את מתן האשראי באופןשרירותי, אך נוכח הקשיים הכספיים אליהם נקלעו החברות הנתבעות, לא ניתן לאמר שישממש כל שהוא בטענה שאסור היה לבנק להפסיק לכבד שיקים שנמשכו, כאשר לא היה להםכיסוי. אדרבה, במצב זה צריך הבנק להגן על עצמו ועל לקוחותיו האחרים ולא להמשיךולשלם לפי שיקים חסרי כיסוי. המערערים לא הצביעו על כך שהסכמי האשראי הכילוהוראות שהגבילו את כוחו של הבנק להפסקי אשראי. זוהי תשובת המפתח והמענה לקושייהאימתי רשאי היה הבנק להפסיק את קווי האשראי.
ג. באשר למתן רשות להתגונן - על המבקש רשות להתגונן לפרוש בפני ביהמ"ש אתהגנתו ועליו להיכבד ולהיכנס לפרטי הגנתו. אכן, אין הוא חייב להוכיח הגנתו כמידתהוכחה החלה במסגרת התדיינות כסידרה, ודי לגירסתו שתעמוד לכאורה ולא תקרוס תחתיהבחקירה נגדית. דא עקא שבענייננו קבע ביהמ"ש כי בחקירה הנגדית התמוטטה ברובההגדול טענת ההגנה של המערערים באשר למישור המעשי.
ד. בשולי הדברים העיר ביהמ"ש העליון כי הבנק השתהה ללא הצדקה בהצגת מסמכיםשהיו בידיו. אמנם מן הראוי היה שעותקי מסמכים אלו יהיו מוכנים גם בידיהמערערים, אך הבנק, שהוא גוף עיסקי הבנוי על עבודת משרדית מדוייקת, לרבות שימורמסמכים לסוגיהם, אינו יכול להשתהות, לטעון שאין בידיו מסמכים ולאחר מכן לאחרבהצגתם. ליקוי זה אינו ממלא מקומה של הגנה אפשרית, אך בעטיה יש להימנע מפסיקתהוצאות למשיב בערעור זה.
(בפני השופטים: הנשיא שמגר, בך, זמיר. החלטה - הנשיא שמגר. עו"ד מאיהז'ולסון למערערים, עו"ד י. רבינוביץ' למשיב. 4.12.94).
רע"א 7112/93 - צודלר בתיה ואח' נגד יוסף שרה ורונן
*החלטת המפקח על רישום בתים משותפים לחייב בעל דירה בבנין שנהרס להעביר זכויותיו לאחר כאשר הוא מתנגד להקמת הבית מחדש(מחוזי ת"א - ע.א. 833/93 - בקשה לרשות ערעור שנדונה כערעור - הערעור נתקבל).
א. בעלי הדין דנא, 19 המערערים ו-2 המשיבים, היו בעלים בבית משותף ברח' אבאהלל ברמת גן, שכלל 13 יחידות, בהן 10 דירות מגורים, 2 חנויות ומחסן. הבית נהרסבטיל סקאד בתקופת מלחמת המפרץ. הטיל הרס 6 בניינים נוספים וכך הושחתו 61 יחידותמגורים ועסקים. הפיצוי של מס רכוש לא היה די בו כדי לאפשר בניית היחידותהמקוריות. עירית רמת גן החליטה לעזור לנפגעים והכינה תוכנית כוללת לבנייתבניינים חדשים במתחם שנהרס, כך שכל אחד מבעלי הדירות הנפגעים יזכה ביחידת דיורחדשה, שגודלה כפול מאשר היחידה המקורית. בעלי הדירות לא נדרשו להוסיף כל תשלום,אלא להעביר לעיריה את כספי הפיצויים מרשויות מס רכוש. העיריה נטלה על עצמה אתהוצאות המסים העירוניים ומסים כלליים, ואילו את הבנייה הוצע למסור לקבלניםתמורת אחוזי בנייה נוספים שבמסגרתם יוכלו הקבלנים לבנות דירות נוספות ולמכרן.בבניין נשוא ההתדיינות הסכימו בעלי 11 יחידות (להלן המשקמים) לתוכנית, ואילושני המשיבים (להלן המתנגדים) התנגדו לתוכנית השיקום. המשקמים פנו אל המפקח עלבתים משותפים וביקשו כי יפעיל את סמכותו לפי סעיף 60 לחוק המקרקעין כדי שיוכלולהמשיך בתכנית השיקום. המפקח קיבל את בקשת המשקמים, המתנגדים ערערו לביהמ"שהמחוזי וביהמ"ש המחוזי הפך את החלטתו על פיה. על פסק דין זה הגישו המשקמים בקשהלרשות ערעור שנדונה כערעור והערעור נתקבל.
ב. השאלה הראשונה שהועלתה בערעור היתה אם יכול היה ביהמ"ש המחוזי לדון בענייןזה בדן יחיד, או שמא מדובר בערעור על החלטת המפקח שצריכים לשבת בו שלושהשופטים. לעניין זה החליט ביהמ"ש העליון כי ביהמ"ש המחוזי יכול היה לדון בדןיחיד. לפי חוק המקרקעין רק בערעור על החלטת המפקח לפי סעיף 72(ב) ידון ביהמ"שהמחוזי בשלושה שופטים. סעיף 72 עניינו סכסוך בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי
דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף. בכל הנושאים האחרים ידון ביהמ"ש המחוזי בערעורעל החלטת המפקח במותב של דן יחיד וסכסוך על החלטה לפי סעיף 60 הנ"ל הוא אחדמאלה.
ג. סעיף 60 לחוק המקרקעין נשוא המחלוקת אומר "נהרס בית משותף... ובעלי הדירותששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (להלן-המשקמים) החליטולהקים את הבית מחדש... ישא כל בעל דירה בהוצאות... סירב בעל דירה להשתתף...רשאי המפקח, על פי בקשת המשקמים... לצוות על בעל הדירה להעביר... את זכותובדירה לאדם אחר... לא העביר בעל הדירה את זכותו כאמור... רשאי המפקח... לצוותעל העברת הזכות למי שהציעו המשקמים...". בענייננו חלוקות הדעות בשאלה אם נתקייםהתנאי כי ההחלטה היא "להקים את הבית מחדש" כאמור בסעיף 60. המשקמים טענו כי עלאף שהבית שאמור להיבנות אינו זהה לבית שנהרס, ולצד בעלי הדירות אמורים להיספחבעלים חדשים, יש לראות את זה כ"הקמת הבית מחדש". מנגד טוענים המתנגדים כי ישלפרש את הוראות הסעיף בדווקנות וניתן להפעיל את מנגנון סעיף 60 רק במקום בואומרים המשקמים להקים מחדש בית זהה לבית המקורי שנהרס.
ד. השופט חשין דן בהרחבה במגמתו של סעיף 60, לשונו, וגלגולו של החוק. כןהתייחס השופט לסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד אדם וחרותו, שלפיו "אין פוגעים בקניינושל אדם", היינו זכותו של אדם לעשות או שלא לעשות בקניינו כרצונו. השופט חשיןעבר להלן לניתוח מהותו של הבית המשותף ומעמדו במסגרת דיני הקניין. מנקודת ראותושל משפט הקניין הקלאסי, כך ציין, הבית המשותף הינו מעין יצור כלאיים: ה"דירות"בבית המשותף מצויות בבעלות נפרדת, ובצידן ה"רכוש משותף" מצוי בבעלות משותפת שלכל הבעלים. הבית המשותף מסרב לשייך עצמו אך לדיני הקניין בלבד, והרי יש בויסודות של מעבר לדיני הקניין. הרוכש דירה בבית משותף, או מי שדירה בבית משותףנפלה לבעלותו בדרך אחרת, מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מהאוטונומיההקניינית הקנוייה לו, וכמו היקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת. זכותהבעלות בדירות בבית משותף מוגבלת היא ואין היא כזכות הבעלות הקלאסית. בוודאי כךבמקום שבית משותף נהרס. יש ויש שורה של עניינים שבהם מוגבלת הבעלות בדירה שבביתהמשותף לעומת זכות הבעלות הקלאסית.
ה. בהמשך מגיע השופט חשין למסקנה כי כאשר אין מדובר בהחלטה של בעלי הדירותלהרוס את הבית המשותף ולבנות במקומו בית אחר, שאז יכול כל בעל דירה להתנגד, אלאכאשר הבית נהרס בדרך לא רצונית כמו בענייננו, נסוגה זכותו של מי שהוא בעלים שלפחות מ-%25 מהרכוש המשותף בפני רצונם של המשקמים לעניין בניית הבניין מחדש, אםבמתכונת הקודמת ואם במתכונת חדשה סבירה, היינו מתכונת שאדם סביר היה מסכים לו.במקרה כגון זה יחול סעיף 60 שלפיו אפשר להפקיע את הבעלות של בעל הדירה ע"י כךשמכריחים אותו להעבירה לאחר, אם אין הוא רוצה להשתתף בשיקום.
ו. בענייננו מדובר על הגדלת הדירות פי שניים, בעלי הדירות לא יידרשו להוצאותממשיות מכיסם, וכל זאת בא על חשבון תושבי רמת גן, על דרך הגדלת אחוזי הבנייהוספיגת כל המיסים בידי העיריה. אכן, חל פיחות כלשהו בזכויות קניין שונות שלהמתנגדים, וכמוהו חל פיחות בזכויות המשקמים, כך שאם ייהרס הבית החדש כי אז חלקםבשיתוף בקרקע יהיה קטן מחלקם קודם לכן, והוא הדין חל פיחות בכח ההצבעה שלהםבמסגרת התקנון באשר נוספו דירות חדשות. אולם כל פיחותים אלה כולם "בטלים הםבששים" והיו כלא היו, כשמעמתים אותם עם ההטבות שהמתנגדים זכו להן. לפיכך ישלקבל את הערעור ולהשיב על כנה את החלטת המפקח.
(בפני השופטים: המשנה לנשיא ברק, חשין, גב' דורנר. החלטה - השופט חשין.עוה"ד גלוסקה ופוני למערערים, עו"ד וייס למשיבים. 5.12.94).
ע.א. 2790/94 - מרדכי לינדנבאום נגד אורה לינדנבאום ואח'
*מזונות(הערעור נדחה).
א. בשעתו חייב ביהמ"ש את המערער, על יסוד הסכם פשרה בין הצדדים, בתשלום 450ש"ח לחודש מזונות לשלושת בנותיו הקטינות. משבגרה אחת הקטינות, לילך, הפחיתהמערער את סכום המזונות בהתאם. הבת שבגרה הגישה לביהמ"ש המחוזי, באותו תיק שבוניתן פסה"ד שבפשרה, המרצה תחת הכותרת "אכיפת והעברת דמי מזונות". ביהמ"ש המחוזיהחליט לראות בתביעה, תביעת מזונות רגילה, וחייב את המערער להגיש כתב הגנה.בסופו של דבר החליט ביהמ"ש להותיר על כנו את הסכום הכולל של המזונות, למרותשאחת הבנות שהיתה קטינה בעת הדיון הראשון בגרה בינתיים. הערעור נדחה.
ב. באשר לדרך בה הוגשה הבקשה - אכן התביעה היתה צריכה להיות מוגשת כתביעהנפרדת וחדשה ואף לקבל ספרור נפרד. אולם ביהמ"ש יכול היה לדון בה כבתביעה חדשהולפסוק בה. המערער גם טען כי היה פגם בכך שהתביעה הוגשה ע"י הבת לילך. אכן, איןהיא האפוטרופוס של יתר הבנות, אולם אין לראות בכך פגם שיש בו כדי לחייב אתהקטינות להגיש תביעה חדשה. בעניין זה עומדת לרשותו של ביהמ"ש תקנה 524 לתקנותסדר הדין האזרחי, אשר אותה יש לקרוא במקרה דנן יחד עם תקנה 462 לתקנות.
ג. לגוף העניין צדק ביהמ"ש המחוזי כי הסכום שנפסק לכל הקטינות נמוך מאוד. איןספק שגם תוך התחשבות במצבו של המערער אין הסכום יכול להספיק לשלוש קטינות, וגםלגבי שתי קטינות אין בו פתרון יחסי משביע רצון. על גובה הסכום הוסכם בהתחשבבנסיבות המיוחדות של המערער, אך הקטנת הסכום בשליש עקב התבגרותה של לילך היאבגדר שינוי מהותי שהצדיק התערבותו של ביהמ"ש, שהורה על השארת הסכום על כנו.
(בפני השופטים: הנשיא שמגר, ד. לוין, גב' דורנר. החלטה - הנשיא שמגר. עו"דיורם אסלמן למערער, המשיבה לעצמה. 29.12.94).
ע.פ. 707/94 - מדינת ישראל נגד יעקב בן עזרי ושלמה בן עזרי
*קולת העונש (סמים - קוקאין)
(ערעור על קולת העונש - הערעור נגד יעקב נתקבל ונגד שלמה נדחה). המשיב יעקבהורשע בהחזקת למעלה מ-3 ק"ג קוקאין וכן 20 גרם חשיש ושימוש בסמים. המשיב שלמההורשע בהחזקת 80 גרם קוקאין, ונסיון להחזיק למעלה מ-3 ק"ג קוקאין. יעקב נדוןל-4 שנים וחצי מאסר בפועל ו-4 שנים וחצי מאסר על תנאי ושלמה נדון ל-3 שנים וחצימאסר בפועל ו-3 שנים וחצי מאסר על תנאי. המדינה ערערה על קולת העונש. מנהיגהרשת שסיפקה את הסם ואשר נתפס והיה מעורב בעיסקות אחרות, היה לעד מדינהומשהורשע נגזר דינו ל-7 שנים וחצי מאסר בפועל. אדם אחר שאמור היה לקבל את הסםמידי המשיבים הורשע ונדון ל-7 שנים מאסר בפועל. הערעור נגד יעקב נתקבל ונגדשלמה נדחה.
באשר לשלמה נתקבל תסקיר משלים של שירות המבחן הממליץ המלצות לגביו והדבריםמדברים לטובתו. אין התייחסות כזו לגבי יעקב. אכן, העונשים כפי שנגזרו מופרזיםלקולא והיה מקום להחמיר בהם במידה ניכרת. ברם, מסקנה זו מתמתנת בשל ההתאמההנדרשת בין העונשים שהוטלו על המשיבים, לבין העונשים שהוטלו על מנהיגי הרשת, עםכל ההבדלים שבנסיבות. לאחר שקילת כל הנסיבות, כולל הנסיבות האישיות שבדרך כללהן שוליות בעבירות אלה, הוחלט לדחות את הערעור כנגד שלמה, מתוך התחשבות רבהבהמלצת שירות המבחן. מאידך, באשר ליעקב הוחלט לקבל את הערעור. ברם, בהתחשב בכךשאין ביהמ"ש שלערעור ממצה את הדין במקרים כאלה, הוחלט שהמאסר בפועל יועמד על 6שנים ואילו המאסר על תנאי יועמד על שלש שנים.
(בפני השופטים: ד. לוין, חשין, טל. עו"ד גב' רבקה לוי גולדברג למערערת, עו"דד. ירון למשיבים. 27.12.94).
ב ת ו כ ן
* בג"צ 3956/92 - הפקעת מקרקעין להקמת שכונה כאשר הבעלים טוענים שהם יכולים ─ להקים את השכונה ..........................................370 ─* בג"צ 5009/94 - מתן "אישור כשרות" של הרבנות ליבואן של בשר שמייבא גם בשר ─ לא כשר ...................................................370 ─* רע"א 1260/94 - התערבות בפסק בורר שהותנה כי יפסוק לפי הדין המהותי. *האם ─ "ריבית מופרזת" נוגדת את תקנת הציבור כשאינה בלתי חוקית ....371 ─* ע.א. 2191/92 - שומת מס שבח לדירת מגורים שנמכרה כשיש במקרקעין זכויות בנייה ─ נוספות. *גודל שטח המקרקעין שיש לראותו כחלק מדירת מגורים ..373 ─* ע.א. 293/90 - חיוב בתשלום בגין התחייבות כנגד הוצאת מכתב אשראי. *נטל ─ השכנוע בכתב התחייבות. *שיעורי הריבית הנובעים מכתב─ ההתחייבות ................................................375 ─* ע.א. 2878/94 - מזונות ...................................................376 ─* ע.א. 369/89 - שומת מקרקעין לצרכי מע"מ כאשר נמכרו בעיסקת קומבינציה. ─ *החלטתו של שמאי בניגוד להוראות ביהמ"ש ....................377 ─* ע.א. 5529/91 - פירוש הסכם "קומבינציה" לעניין יחידות הדיור שיקבלו הבעלים. ─ *ביצוע הסכם "בתום לב" ....................................378 ─* ע.א. 6/89 - הכרה באגרת חוב שהוצאה ע"י חברה לטובת בנק מספר ימים לפני ─ שהחברה נכנסה לפירוק ......................................379 ─* ע.א. 5461/93 - רשות להתגונן בתביעת בנק כאשר המבקש לא פירט את הגנתו ......380 ─* רע"א 7112/93 - החלטת המפקח על רישום בתים משותפים לחייב בעל דירה בבנין שנהרס ─ להעביר זכויותיו לאחר כאשר הוא מתנגד להקמת הבית מחדש ......381 ─* ע.א. 2790/94 - מזונות ...................................................383 ─* ע.פ. 707/94 - קולת העונש (סמים - קוקאין) ...............................383 ─
─